一句话说清：王石再提“软着陆”优益配，点出人口拐点和政策“托底”是主线，楼市进入深度调整与存量博弈期，核心城市二手房先活起来，但全面反弹的戏基本没有
2010年，他喊“白银时代”，市场不以为然；
2018年，他在万科年会打出“活下去”，同行笑声里夹着不信任
那天会场灯一暗，我记得背后小声嘀咕：“又唱空”
可六年过去，全国均价从一度的1.8万回落到约1.46万
结果是，笑声没了，数据站出来了
说白了，需求端的变化最扎心
新生儿只有902万，和2016年比少了一个“瑞典”，60岁以上人口占到22%，我在地铁上看三个座位就有一个给长辈，画面很直观
人口结构变了，购房需求的“底座”就塌了一角，靠降息补不回去
王石今年把话说满：楼市回归居住本质，进入城市分化和存量时代，这不是口号，是路线图
谁还拿“报复性买房”自我安慰，基本是在和统计年鉴赌气
再看政策，调子一直是稳
贵阳首付两成、南京放开限购，听着像大动作，落到实处更像给市场发救生圈而非加油门
1863个城中村改造、两万亿旧改资金，更多是保障项目转起来、工地轰鸣起来，人心别再往下掉
拿日本当年的猛踩刹车做对比，人家加息、土地税双管齐下，泡沫啪的一声，我们是针线活，缝缝补补稳预期
住建部部长倪虹公开表示要巩固“组合拳”效果，释放降息、增贷的政策效应，同时推进“好房子”建设
这句话的潜台词是：救火要救，但救的是秩序感
市场的最新镜头也印证了“分化”二字
11月24日，上海2025年第九批次土拍收官，9宗地全成，173.33亿元里大多数是底价成交
两块溢价地居然被民营房企拿下，“四大金刚”央企多半缺席，谁手里有算盘、谁更挑剔，一眼就看出来
二手这边热络得更明显
广州10月26日至11月25日网签9191套，环比涨22.89%，越秀区猛增74.34%；
深圳11月二手成交同比涨约17%，1500万以上豪宅的占比还抬头了
中指数据也给了背书：今年前10个月，重点30城二手成交同比增长5%，占比接近65%优益配，一线城市二手累计同比增长10%，深圳接近20%
深圳到11月27日录得量5386套，本月冲6000套问题不大
连续9个月破5000套，说明存量市场确实先醒了
可另一面，高端新房并不好卖
华润上海翡云悦府最新开盘去化大约五成，外滩瑞府二期只有18.5%，官网两次开盘显示登记套数还挂着0
同城不同命，价格带越高，品牌越密集，客户越谨慎
中指研究院的曹晶晶就说，二手好过新房是多因素叠加政策红利的结果
大概率核心城市会率先企稳，但那不等于“所有人一起涨”
企业端，杠杆是生死线
王石早把万科资产负债率压到70%附近，深圳地铁及时送来150亿元“续命水”，评级稳在AAA
这不是面子，是安全垫
反观有的闽系房企，美元债价格打到五折，朋友圈里跑步打卡一天万步
跑得过利息吗？
跑不过现金流的
多位业内人士提到，未来三年行业集中度会明显提升
60%的份额将向前五十家靠拢，大鱼吃小鱼，吃的是稳健与现金的本事
你可能会问，那普通人现在怎么做？
我给两个朴素的做法
第一条：别再把买房当理财
核心城市核心地段抗跌可以，但翻倍基本是旧梦；
非核心城市，能租先租，非必要不买
真要买，就按“首付五成、月供不超过家庭净收入30%”去算，算不过就止步，别被“最后一波上车”的喊话拽走
第二条：留意房产税的外延
有业内人士提到，三年内扩大试点的概率不小，名单在抽屉里等窗口期
手里三套以上“老破小”的，趁现在还能找得到买家
有序处置掉几套，比夜夜盯盘强太多
我身边一个深圳的朋友，上个月把南山一套小两房卖了，虽然不舍，但换来的是杠杆下降、晚上睡得着
资产选择归根到底是心安与现金流的选择，周期里硬扛，往往最贵
放到更大的镜子里看，高杠杆真的经不起风浪
韩国“理财房”模式靠房价稳步上涨维持，一旦美联储加息、首尔房价自高位回撤四成，房东还不起押金、租客讨不回托付，至今年9月已有数万家庭被推上破产边缘，政府不得不增信放贷、发特别国债接盘法拍
美国次贷危机也一样，低首付、前期低月供在加息周期里变成陷阱，硅谷投资者福加德短短两年囤了九套房，房价回撤、利率上行，月供压垮了他，连自住房和车都保不住
结论其实朴素：杠杆是放大镜，顺风时放大利润，逆风时放大风险
行业层面，认可度在改变
王石从“白银时代”到“活下去”，再到今年的“软着陆”，前前后后被市场反复验证，行业对他的谨慎态度多了几分敬意
不少房企开始主动作减法、降负债，购房者也不再把“涨”写进默认选项
广东省住房政策研究中心的提到，短期控制供地有助于缓解供求，推动止跌回稳
新模式得以需定供，让供需重新握手
我喜欢把“软着陆”理解得更接地气一些
它不是让价格柔软地不跌，而是让情绪别崩、预期别碎、基本面别乱
房价回到2019年的水平，很多人心里还锁在2016年
锚没换，船早走了
当你接受市场进入存量竞争、接受“好房子”要靠标准、科技和项目去兑现，而不是靠炒作去抬杠杆，你就会发现，选择也变简单了
所以，别等风向变了才退场
周期从不为个人停表，承认冬天来过，是为了春天来时你还在
王石不过是把话提前说破，免得大家赌性上头
活下去，不是口号，是方法；
活得好，是把账算清、把心放稳
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